המלכודת של רכישת דירה במסלול 80/20: המידע שחשוב לדעת
רכישת דירה היא אחת ההשקעות הגדולות והחשובות בחיינו, אך האם ידעתם שישנם מסלולים שונים שעלולים להשפיע על מיסוי העסקה? אחד המסלולים שעשה באז לאחרונה הוא מסלול 80/20. עו"ד רו"ח ג'ק בלנגה, מ"מ נשיא לשכת רואי החשבון, מת warns אותנו על המלכודת שעשויה לחכות למי שמתכוון לרכוש דירה במסלול זה.
מהו המסלול 80/20?
מסלול 80/20 הוא שיטת תשלום בה הרוכש משלם 20% ממחיר הדירה במועד החתימה על החוזה ואילו את ה-80% הנותרים הוא אמור לשלם בעת האיכלוס. זו שיטה שמקנה לרוכשים את האפשרות להיכנס להשקעה עם הון עצמי נמוך, אך יש לה גם השלכות מיסוי שחשוב להבין.
ההשלכות המיסויות של עסקת 80/20
בלנגה מזהיר כי רשות המסים עוקבת אחרי עסקאות אלו, וכי פרשנותה עשויה לראות במכירה של דירה שנרכשה בדרך זו עסקה מסחרית. במקרה כזה, שיעורי המס יהיו גבוהים יותר. ברשות המסים עשויים להבחין בעסקאות שמבוצעות במטרה לרווח מהן לפני האיכלוס, והדבר יכול להיחשב כעסקה מסחרית.
מאלו גורמים רשות המסים שוקלת את המיסוי?
- משך זמן ההחזקה: הזמן שבו מחזיקים את הנכס משפיע על הכוונה למכור אותו, ככל שמשך ההחזקה קצר יותר, כך הסיכון שמדובר בעסקה מסחרית גדל.
- נסיבות הרכישה: אם הרוכש מתכנן להרוויח רווח מהיר, זה עשוי להתפרש כעסקה מסחרית.
- הבנה בתחום העסקה: ככל שהרוכש בקיא יותר בתחום הנדל"ן, כך ייתכן שהוא ייתפס כעוסק בעסקאות מסחריות.
- שיעור הרווח: אם הרווח מהעסקה גבוה, יש סיכוי גבוה יותר כי היא תיחשב לעסקה מסחרית.
פסיקות משפטיות בנושא
בלנגה מתייחס לפסק דין מהשנה שעברה שבו בית המשפט קבע שעל רוכשת דירה בתל אביב לשלם מס הכנסה לאחר רווח של 600 אלף שקל רק ארבעה חודשים לאחר הרכישה, ובכך קבע כי מדובר בעסקה מסחרית.
רבים מגיעים עם כוונה לרווח
לפי בלנגה, רבים מרוכשי הדירות במסלול זה אינם מקצועני נדל"ן, אלא דווקא אנשים שמופתעים מאפשרויות רווח מהירות, מה שמחזק את הסיכון של עסקאות מסחריות.
ההמלצה למי שוקל רכישת דירה במסלול זה
אם אתם מתכננים לרכוש דירה במסלול 80/20, כדאי מאוד להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון לפני קבלת ההחלטה. יש לקחת בחשבון את כל ההשלכות המיסויות שיכולות להתעורר על סמך אופי ההשקעה שלכם.
סיכום
רכישת דירה היא לא רק פעולה כלכלית, אלא עשויה להיות כרוכה בהשפעות מיסויות משמעותיות. מדובר בסיכון שחשוב להבין לפני שמבצעים עסקה. היו זהירים, השקיעו בייעוץ משפטי מקצועי, ותשקלו את כל האופציות העומדות בפניכם לפני קבלת החלטה.
