מס רכישה הוא המס היחיד שחייבים לשלם ברכישת דירה בישראל — ולא רבים מכירים את המדרגות המדויקות ואת הפטורים האפשריים. הפרש של מדרגה אחת יכול לעלות 50,000 ש״ח. במדריך לשנת 2026 נפרק את מדרגות המס לדירה ראשונה, דירה שנייה, והטבות המס למצבים מיוחדים.
איך מחשבים מס רכישה לדירה?
מס רכישה לדירה יחידה 2026: פטור עד 2,048,000 ₪, 3.5% עד 2,432,000, 5% עד 6,284,000, 8% עד 20,946,000, 10% מעבר. דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון עד 5.87M, 10% מעבר. עולה חדש: 0.5% עד 1.98M. חובה לדווח ולשלם תוך 30 יום מחתימת החוזה.
מה זה מס רכישה?
מס רכישה הוא מס עקיף שרשות המיסים גובה מכל רוכש דירה. שונה ממס שבח (שחל על המוכר), מס רכישה חל על הקונה. הוא מחושב לפי מדרגות פרוגרסיביות, והמדרגות שונות לדירה ראשונה לעומת דירה נוספת.
מדרגות מס רכישה — דירה יחידה (ראשונה) 2026
דירה יחידה = הרוכש אין לו דירה אחרת (בין בישראל ובין בחו״ל), או מחזיק בה פחות מ-33.3%.
טבלת מדרגות ל-2026
- עד 2,048,000 ש״ח: פטור מלא (0%)
- 2,048,001 – 2,432,000 ש״ח: 3.5%
- 2,432,001 – 6,284,000 ש״ח: 5%
- 6,284,001 – 20,946,000 ש״ח: 8%
- מעל 20,946,000 ש״ח: 10%
הסכומים מתעדכנים שנתית לפי מדד. בדקו אתר רשות המיסים לעדכונים.
דוגמה — דירה ראשונה של 2,500,000 ש״ח
- על 2,048,000 הראשונים: 0 ש״ח
- על הבאים 384,000 (עד 2,432,000): 384,000 × 3.5% = 13,440 ש״ח
- על הבאים 68,000 (עד 2,500,000): 68,000 × 5% = 3,400 ש״ח
- סה״כ מס רכישה: 16,840 ש״ח
מדרגות מס רכישה — דירה נוספת 2026
דירה נוספת = דירה שנייה או יותר. ברוב המקרים חייבת במס מהשקל הראשון:
- עד 5,866,000 ש״ח: 8%
- מעל 5,866,000 ש״ח: 10%
דוגמה — דירה שנייה של 2,500,000 ש״ח
- 2,500,000 × 8% = 200,000 ש״ח
הפרש מדירה ראשונה: 183,160 ש״ח — עלות רצינית שחייבים לקחת בחישוב.
הטבות מס רכישה — מי זכאי להנחה?
1. עולה חדש
הטבה של 0.5% על דירה יחידה עד 1.5 מ׳ ש״ח, 5% מעל זה. תוקף 7 שנים מעלייה. ראו משכנתא לעולים חדשים.
2. נכה
פטור או הפחתה ניכרת לנכים 40%+ בתנאים מסוימים. הדירה לשימוש עצמי.
3. משפחה שכולה / הרוג צה״ל
פטור מלא עד שווי מוגדר.
4. דירה באזור פיתוח A/B
הטבה של כ-1% באזורי פיתוח. מעודד רכישה בפריפריה.
5. מחיר למשתכן
דירות מחיר למשתכן זכאיות למדרגות של דירה יחידה גם אם הרוכש יחזיק דירה אחרת (בתנאים). ראו מחיר למשתכן.
מקרים מיוחדים
רכישת דירה חליפית
קונים דירה חדשה ומוכרים את הישנה. מקבלים מדרגות של דירה יחידה — בתנאי שמכירת הישנה תתבצע תוך 24 חודשים (12 חודשים ברכישה מקבלן).
ירושת דירה
יורשים לא משלמים מס רכישה על הדירה שירשו. אבל אם רוכשים אחר כך דירה נוספת — היא תחויב כדירה נוספת.
קניה משותפת
שותפים לא נשואים — כל אחד חייב בחלקו בדירה כדירה יחידה/נוספת לפי מצבו שלו. זוגות נשואים — חישוב משותף.
גירושין — העברה בין בני זוג
העברת דירה בין בני זוג בגירושין פטורה ממס רכישה (בתנאים).
איך משלמים מס רכישה?
התהליך:
- חותמים חוזה רכישה
- תוך 30 ימים — מגישים דיווח ומשלמים מס לרשות המיסים
- מקבלים אישור תשלום
- האישור נדרש לרישום בטאבו
איחור בדיווח גורר קנסות וריבית פיגור.
מס רכישה על דירה להשקעה
כל דירה שלא מיועדת למגורים של הרוכש נחשבת ״דירה נוספת״ = מדרגות של 8%–10%. זה מייקר השקעה בנדל״ן משמעותית לעומת מצב שבו רוכשים דירה ראשונה למגורים.
מס שבח — טעות נפוצה
מס שבח חל על המוכר, לא על הקונה. עם זאת, כדאי לדעת:
- פטור ממס שבח על דירת מגורים ראשונה שהוחזקה 18 חודשים לפחות
- פטור על דירה שבבעלות הקונה יותר מ-12 שנה
- מעבר לפטורים: 25% מס על השבח הריאלי
טעויות קלאסיות במס רכישה
1. לא לחשב את המס במחיר הדירה
מדירה של 2.5 מ׳, מס רכישה של 17,000 ש״ח (דירה ראשונה). מעבר לכסף המשכנתא — לא נכלל.
2. הצהרה שגויה על ״דירה ראשונה״
כל דירה שהרוכש מחזיק 33%+ בה — דירה. רשות המיסים בודקת. הצהרה שגויה = קנס + חיוב מלא.
3. איחור בדיווח
מעבר ל-30 ימים = ריבית פיגור + קנסות מנהליים.
4. לא לבדוק זכאות להנחה
עולים חדשים, אזור פיתוח, נכים — לפעמים לא מודעים להטבות.
5. התעלמות מסעיף דירה חליפית
אם קונים חדשה ותוכנית למכור ישנה — חובה להגיש ״הצהרת כוונה״ תוך 12–24 חודשים. אחרת מחויבים במס מלא של דירה נוספת.
שאלות נפוצות
האם אפשר לשלם מס רכישה בתשלומים?
לרוב לא. התשלום חייב להיות מלא תוך 30 יום. ניתן לבקש הסדר מיוחד במקרים חריגים.
האם המשכנתא כוללת את מס הרכישה?
לא — מס רכישה חייב להיות מהון עצמי של הרוכש.
מה קורה אם המס שולם לא נכון?
ניתן להגיש השגה תוך 30 יום. עם תיעוד נכון, ניתן לקבל החזר עודף תשלום או לתקן חישוב.
האם קיים מע״מ ברכישת דירה?
דירה מקבלן בישראל — כן, מע״מ 17% כלול במחיר. דירת יד שנייה — אין מע״מ.
האם דירה בחו״ל חייבת במס רכישה ישראלי?
לא. מס רכישה חל רק על דירות בישראל.
סיכום
מס רכישה יכול להוסיף 15,000–250,000 ש״ח לעסקה — כדאי לחשב מראש ולא להיות מופתעים. עולים חדשים, רוכשי מחיר למשתכן, ורוכשים באזורי פיתוח — בדקו זכאות להנחות. בואו איתנו לחישוב מדויק של מס הרכישה במקרה הספציפי שלכם, ולבדוק אם מגיע לכם פטור או הנחה.
